כדי להיות משקיע בנדל"ן, נדרש המשקיע להון רב וכן, לפעולות רבות שספק אם הן כדאיות בהתחשב בעובדה שקיימים מודלים מכניסים, טובים, וודאיים, בטוחים ונזילים יותר מנדל"ן.

מאת עו"ד שלומי תורג'מן

מהי תשואה טובה על הכסף? רכישת דירה וגביית השכירות עבורה? גביית השכירות ועליית ערך הנכס?  רכישת דירה תיחשב השקעה טובה רק אם נמכרה לאחר מספר שנים ומחשבים לצורך התשואה, את עליית ערך הנכס לצד השכירות המשתלמת מדי חודש.  אלא שכדי להיות משקיע בנדל"ן, נדרש המשקיע להון רב וכן, לפעולות רבות שספק אם הן כדאיות בהתחשב בעובדה שקיימים מודלים מכניסים, טובים, וודאיים, בטוחים ונזילים יותר מנדל"ן.

לשם רכישת דירה, יש לבצע פעולות רבות והדבר כרוך בעלויות גבוהות.

כדי לרכוש דירה יש לאתרה, על מנת לאתר דירה נדרש המשקיע לכתת רגליו, לנהל מו"מ מורכב ולהיעזר בשירותיהם של מתווכים, עורכי דין, משפצים, מובילים, לרכוש ריהוט ועוד. מדובר בעלויות בלתי מבוטלות המצטברות לאחוזים רבים מסכום עלות הדירה, עלות דמי התיווך היא 2 אחוזים עורך דין כ – 2 אחוזים, מס רכישה, 8-5 אחוזים ויש כמובן לחשב את הזמן והמאמצים המושקעים על ידי הרוכש.

כעת, יש לאתר שוכר וההתקשרות עמו דורשת הסתייעות במתווך ועורך דין ומדובר בעלויות נוספות. על המשקיע לגבות את כספו בגיבוי ערבויות ולהמתין ולקוות לפירעון השיקים כולם במועדם. בעיות אישיות של השוכר ובעיות בדירה יהיו נחלתו של בעל הדירה,  אם השוכר יבקש ללמוד בחו"ל או במקום המרוחק מהנכס, יקוצר ההסכם ויעסיק שוב את בעל הדירה במציאת שוכר חדש, ואם יבקש להינשא לבחירת ליבו ולעבור לדירתה או אזור מגוריה, יבקש לסיים את ההסכם. 

כך גם, אם חלילה ייקלע השוכר למצב כלכלי קשה.  ומה אם התפוצץ צינור בדירה בשעת לילה? וכך גם כל בעיה אחרת. על השכרת דירה במחיר העולה על כמה אלפי שקלים חל מס הכנסה ועל השכרה של יותר מדירה אחת יש שוב, לשלם מס גבוה. מדובר בהפעלת עסק לכל דבר ועניין הדורש הבנה, מומחיות והשקעה של זמן.  במכירת הדירה לשם השגת התשואה על הנכס יש שוב, להתקשר עם מתווכים, רוכשים, עורכי דין, לדווח לרשויות המס ולשלם בזו הפעם, את מס השבח.

התשואה על נדל"ן נפגעת כתוצאה מהעלויות הנלוות וממילא מדובר בתשואה התחלתית נמוכה. כל זה על מנת לזכות בתשואה חודשית בשיעור של 2.5-5 אחוזים בשנה? נראה שמדובר בהשקעה גרועה וכעת גם אולי מסוכנת לאור הגזירות שעתידות לבוא על משקיעי הנדל"ן. 

אז מה עדיף? הלוואות לעסקים באמצעות פלטפורמות מתאימות.

מה אם נציע למשקיע הנדל"ן להרוויח ריבית שנתית של 8 אחוזים בבמוצע, כאשר על ההשקעה יקבל המשקיע החזר חודשי של קרן בתוספת ריבית? נשמע דמיוני?  ובכן, זה לא דמיוני, פלטפורמות ההלוואות לעסקים מאפשרות השגת תשואות שכאלו.  בפלטפורמות אלו, הדברים פועלים אחרת, ב-BTB לדוגמא, עסקים קטנים מבקשים הלוואות הנעות בין 50- 500,000 ₪, על מנת לאשר את בקשתם, נדרשים העסקים לעבור הליך של חיתום ובדיקה של חשבונות העסק ומצבו.  עסק שפועל פחות משנתים לא יוכל לקבל הלוואה.  עסק שיעבור את 4 הליכי החיתום של BTB  יוכל להיות מומלץ כעסק שיקבל הלוואה בסכום שיאושר לו.  עסקים שכאלו מוזנים לפלטפורמה. מן הצד השני, כל מי שיש לו כסף ומעוניין לזכות בתשואה בה זוכה הבנק בדרך כלל, נדרש להעביר את הסכום שיבקש להלוות, לחשבון נאמנות. בחשבון הנאמנות מתפצל הכסף לעשרות ומאות עסקים באופן שמקטין את הסיכון למלווה.

לדוגמא, 10,000 ₪ של מלווה, מתחלקים למשל ל 20-40 הלוואת שונות וחלקו של מלווה בהלוואה אחת יעמוד על 250-500 ₪.  הלווים מחזירים את ההלוואה מדי חודש בתשלומי קרן וריבית לפי לוח סילוקין וזאת בשיקים שמסרו מראש ואותם גיבו בערבות אישית וערב או לווה נוסף. על כל אלו, מציעים ב-BTB לכל משקיע להפריש אחוז אחד מסכום השקעתו לטובת פיקדון לערבות הדדית שבמידה ועסק לא ישלם את ההחזר החודשי, ישולם ההחזר החודשי מפיקדון הערבות ההדדית.  בינתיים, מתחייבת BTB לגבות את הכספים ולהשיבם לפיקדון הערבות ההדדית לאחר וככל שייגבו. בדרך זו תומך הציבור בעסקים הקטנים מחד, תוך שהוא זוכה לתשואות גבוהות ובטוחות מנגד.

והכסף? הוא תמיד נזיל, כל מי שיבקש לקבל את כספו ואף בהתראה של יום אחד, יוכל להעביר את תיק ההלוואות שלו למלווים חדשים. כל זאת ללא עמלות או עלויות וכאשר המס על הריבית הוא 15 אחוז שנתי בלבד. ועכשיו נשאלת השאלה, מדוע לכתת רגליים באיתור ורכישת נדל"ן?

 הכותב הוא עו"ד שלומי תורג'מן, מנכ"ל משותף של מיזם ההלוואות BTB.